Imposto De Renda Contrato Particular De Bem Financiado Pelo Sistema Financeiro Da Habitação Sfh

Pergunta: Como proceder quando o mutuário do Sistema Financeiro da Habitação Sfh aliena o imóvel financiado, por meio de documento particular, sem notificar o agente financeiro e sem haver transferência do saldo devedor do financiamento?

Resposta: Preliminarmente, esclareça-se que a aquisição de imóvel com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação Sfh, embora formalizado em um único documento público, consubstancia-se em dois atos jurídicos distintos, sendo um o contrato de compra e venda do bem que se estabelece entre o adquirente e o proprietário do imóvel, e o outro, um pacto adjeto de hipoteca sobre o imóvel adquirido, para garantia do empréstimo concedido para sua aquisição, vinculando o mutuário e o agente financiador. Este, no caso, pode executar a hipoteca ou exigir a regularização do financiamento pelo novo adquirente, mas não pode impedir que o mutuário ceda seus direitos a terceiros. Assim, o contrato particular firmado entre o mutuário e o novo adquirente é instrumento legalmente válido para configurar a cessão de direitos sobre o imóvel. Por outro lado, a legislação tributária não condiciona a eficácia do ato de alienação à notificação do agente financiador e à transferência do saldo devedor do financiamento. É, portanto, irrelevante que esses requisitos não tenham sido cumpridos pelos contratantes, no ato de cessão dos direitos à aquisição do imóvel. Com a celebração do contrato particular de cessão de direitos e a percepção da quantia pactuada (ágio), considera-se consumada a alienação, para todos os efeitos fiscais, estando concretizada a transmissão dos direitos sobre o imóvel decorrente do contrato de compra e venda. Nesse caso, o alienante deve apurar o ganho de capital no mês da assinatura do contrato particular. Deve considerar como custo de aquisição os valores efetivamente pagos pela aquisição do imóvel constantes na sua Declaração de Bens e Direitos do exercício de 2023, ano-calendário de 2022, acrescido das parcelas pagas até o mês da alienação em 2023. O custo dos bens ou direitos adquiridos ou das parcelas pagas até 31 12 1995 deve ser atualizado conforme pergunta 573, caso o contribuinte estivesse desobrigado de apresentar a Declaração de Ajuste Anual. Considera-se valor de alienação a importância recebida do adquirente (ágio), que será o valor de aquisição para este. 249 Esclareça-se que, na hipótese de ocorrer o desfazimento do negócio, não haverá restituição do valor do imposto pago. (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001; e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014) Consulte a pergunta 573

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Rafael Muniz Pacheco

Programador Web, Contador especialista em tributação de renda variável, pós-graduado em Direito Trabalhista e Previdenciário. Fundador da Anexo 3 Contabilidade.