Imposto De Renda Alienação Condicionada À Aprovação De Financiamento

Pergunta: Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro da Habitação Sfh?

Resposta: Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação Sfh e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7). Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 20 10 2022, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 28 03 2023. Assim, somente na data do implemento da condição (28 03 2023), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes. 248 Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 20 10 2022 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 28 03 2023 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nessa data, incluído aí o sinal recebido. Como custo de aquisição, o adquirente deve considerar o total dos valores pagos até março de 2023, incluindo o sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano- calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc). Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é no caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos. Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 28 03 2023 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).

Atenção:
Atenção: Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 20 10 2022, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 28 03 2023, devendo o imposto decorrente ter sido pago até o último dia útil de abril de 2023. Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular. (Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 Código Tributário Nacional CTN, art. 117, inciso I; Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001; e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)

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Rafael Muniz Pacheco

Programador Web, Contador especialista em tributação de renda variável, pós-graduado em Direito Trabalhista e Previdenciário. Fundador da Anexo 3 Contabilidade.