CNAE 6822-6/00 para administração de imóveis: MEI, Fator R, NFS-e e FPAS

O CNAE 6822-6/00 identifica gestão e administração da propriedade imobiliária, inclusive administração de condomínios. Não é permitido ao MEI. No Simples, a receita de administração pode ficar no Anexo III ou V conforme o Fator R.

Qual é a ficha técnica do CNAE 6822-6/00 para consulta rápida?

CNAE: 6822-6/00. Sem pontuação: 6822600.

Descrição oficial: Gestão e administração da propriedade imobiliaria.

Pode ser MEI? Não, conforme a lista atual de ocupações.

Simples Nacional: possível, observados os requisitos legais.

Anexo: III ou V para administração, conforme o Fator R.

Fator R: Sim: 28% é o divisor entre III e V.

Alíquota inicial: 6% no III ou 15,5% no V, na primeira faixa.

CPP: No DAS do III/V.

NBS: 1.1001.11.00; 1.1001.12.90; 1.1001.50.00

Código nacional da NFS-e: 171201 — conforme o serviço, detalhado abaixo.

Item da LC 116: 17.12.

FPAS: 515 para a empresa administradora; não copiar o FPAS do condomínio.

Terceiros: 0115 / 5,8% na tabela geral; dispensa para optantes do Simples/Simei.

RAT de referência: 2%, antes do FAP e observadas as regras do regime.

Registro e licenças: Analisar atividade básica, CRA ou CRECI e eventual controvérsia de registro.

Quais serviços o CNAE 6822-6/00 pode exercer?

Inclui administradoras que combinam serviços imobiliários com gerência operacional e administrativa, administradoras de shopping centers e de condomínios prediais. A CONCLA separa a intermediação no aluguel, os serviços combinados de apoio a edifícios e o próprio condomínio. A administradora contratada não se confunde com o condomínio que ela atende.

O CNAE 6822-6/00 pode ser MEI?

Não. A lista vigente de ocupações do MEI não autoriza esta atividade. Uma microempresa pode avaliar a opção pelo Simples, se cumprir os requisitos; não use uma ocupação diferente para faturar esse serviço.

Qual é o anexo do Simples Nacional para o CNAE 6822-6/00?

A administração de imóveis de terceiros aparece no art. 18, § 5º-D, I, da LC 123, com a regra do § 5º-M. Serviços de administração e gestão também devem ser examinados conforme o § 5º-I, IX, e § 5º-J. Não aplique o III sem Fator R da corretagem imobiliária à taxa de administração. Locação de imóvel próprio exige outra análise, inclusive da vedação legal ao Simples.

Como calcular o Fator R e a alíquota do CNAE 6822-6/00?

Fator R = folha admitida ÷ receita bruta total, ambas dos 12 meses imediatamente anteriores ao período de apuração, pela regra de 2026. Entram remunerações e pró-labore pagos e os encargos admitidos, como CPP e FGTS recolhidos; lucros distribuídos não entram. Início de atividade tem cálculo próprio. Exemplo fictício: R$ 28 mil ÷ R$ 100 mil = 28%: Anexo III. Abaixo de 28%: Anexo V. Alíquotas nominais iniciais: 6% no III e 15,5% no V. A efetiva depende da faixa e da RBT12.

CPP: incluída no DAS nos anexos indicados. INSS dos segurados e FGTS têm recolhimento próprio.

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Qual código de NFS-e e item da LC 116 usar no CNAE 6822-6/00?

Para a administração contratada, a referência nacional é 171201, do subitem 17.12 da LC 116. Identifique o período e a taxa de administração. Aluguéis e valores recebidos para repasse ao proprietário ou ao condomínio não viram automaticamente receita própria: separe os recursos de terceiros, a remuneração e sua documentação. Corretagem é serviço diferente e não deve ser descrita como taxa de administração.

Qual NBS usar no serviço do CNAE 6822-6/00?

As referências são 1.1001.11.00 — Serviços de administração e locação de imóveis residenciais, e 1.1001.12.90 — Serviços de administração e locação de outros imóveis não residenciais, sob comissão ou contrato. Assessoria de gestão condominial tem referência 1.1001.50.00. A natureza e o uso do imóvel ou o objeto da gestão orientam a escolha. A locação do próprio bem é distinta desses serviços prestados a terceiros.

O que escrever na descrição da NFS-e do CNAE 6822-6/00?

Taxa de administração do imóvel [identificação], referente a [mês/ano], conforme contrato de administração [número].

Qual é o FPAS do CNAE 6822-6/00?

A referência da administradora de imóveis é o FPAS 515, categoria expressa na Tabela 04 do eSocial. O condomínio, em si, aparece em outra categoria da tabela. A folha da prestadora não herda o FPAS do cliente. Confirme atividade básica e organização da empresa se houver serviços adicionais.

Qual é o código e a alíquota de terceiros do CNAE 6822-6/00?

Na tabela geral do FPAS 515, o código combinado é 0115, com 5,8%: salário-educação 2,5%, Incra 0,2%, Senac 1%, Sesc 1,5% e Sebrae 0,6%. Simples, inclusive Anexo IV, e Simei têm dispensa de terceiros. Não acrescente essas alíquotas ao DAS; reflita a dispensa no eSocial, com código 0000 quando aplicável.

Qual é o RAT do CNAE 6822-6/00 e quando entra o FAP?

A referência é 2%, no Anexo V atualizado pelo Decreto 10.410/2020. A atividade preponderante do estabelecimento, apurada pelas regras de trabalhadores e atividades, determina o enquadramento; o FAP ajusta a alíquota quando aplicável.

Com a CPP no DAS, não acrescente RAT à parte. Fora dessa sistemática, examine a base de empregados e avulsos e o FAP; não há incidência automática sobre pró-labore.

O CNAE 6822-6/00 precisa de conselho profissional ou licença?

Não há resposta única pelo CNAE. O CFA exige registro e responsável técnico para administração condominial e síndico profissional na RN 664/2025, que não se aplica ao síndico condômino. O sistema Cofeci/Creci possui orientação e precedentes sobre imobiliárias e sobre a inexigibilidade de duplo registro. Examine objeto social, serviços efetivos e eventual decisão aplicável; não prometa dispensa geral nem imponha os dois conselhos automaticamente.

Quais dúvidas práticas ainda importam no CNAE 6822-6/00?

O síndico morador usa o CNAE 6822-6/00 automaticamente?

Não. Exercer mandato no próprio condomínio não equivale, por si, a explorar uma empresa de administração contratada. A RN CFA 664/2025 ressalva o síndico condômino.

O aluguel repassado é receita do CNAE 6822-6/00?

O mero trânsito de recursos de terceiros exige identificação documental e contábil. A taxa própria e os repasses não devem ser misturados como se fossem a mesma receita.

A taxa de administração do CNAE 6822-6/00 fica no III sem Fator R?

Não é essa a regra geral da administração. Não transfira para ela o tratamento específico da comissão de corretagem imobiliária.

Dados conferidos em 30/10/2026. Regras de apuração apresentadas para 2026; observe a vigência de alterações futuras.