CNAE 6821-8/01 para corretor de imóveis: MEI, Simples, avaliação, NBS, NFS-e e FPAS

O CNAE 6821-8/01 reúne corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis. O cuidado principal está na tributação: comissão de corretagem e honorários de avaliação não devem receber automaticamente o mesmo tratamento no Simples.

Qual é a ficha técnica do CNAE 6821-8/01?

CNAE: 6821-8/01 — Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis. Sem pontuação: 6821801.

Pode ser MEI: não.

Simples: possível, observados os requisitos e impedimentos da empresa.

Anexo da corretagem: III, sem Fator R.

Avaliação: conferir o objeto; avaliação e consultoria podem ficar no III/V pelo Fator R.

Alíquota nominal inicial: III 6%; V 15,5% quando aplicável; efetiva conforme faixa/RBT12.

CPP: abrangida pelo DAS nos III/V.

NFS-e: 100501 para corretagem; 280101 para avaliação compatível com esse subitem.

LC 116: 10.05 para corretagem; 28.01 para avaliação de bens.

NBS: 1.1001.21.00 para intermediação residencial; 1.1001.22.00 para não residencial; 1.1001.30.00 para avaliação.

FPAS de referência: 515.

Terceiros gerais: 0115, total de 5,8%; optantes pelo Simples têm dispensa.

RAT de referência: 2%.

Conselho profissional: CRECI.

Quais atividades o CNAE 6821-8/01 compreende?

A CONCLA inclui intermediação na compra e venda de imóveis e terrenos de terceiros, sob contrato, e avaliação de imóveis para qualquer finalidade. O guia trata dessas prestações, não da venda de imóvel próprio.

Atividades jurídicas e serviços de condomínio não se confundem com corretagem. A existência de um imóvel no contrato não torna qualquer receita uma comissão imobiliária.

Corretor de imóveis do CNAE 6821-8/01 pode ser MEI?

Não. A atividade não consta das ocupações permitidas no Anexo XI do Simei. O exercício profissional exige observar a habilitação e o registro no CRECI.

Qual é o anexo do Simples para a corretagem do CNAE 6821-8/01?

A receita de corretagem de imóveis de terceiros fica no Anexo III, sem depender do Fator R. A regra está no art. 18, § 4º, III, da LC 123 e é detalhada na pergunta 5.22 do manual do Simples.

Exemplo fictício: venda intermediada por R$ 300.000 com comissão própria de R$ 15.000. A receita da intermediação é a comissão de R$ 15.000, não o preço do imóvel. Valores e titularidade precisam estar documentados.

Avaliação de imóveis do CNAE 6821-8/01 está sujeita ao Fator R?

Pode estar. O manual oficial distingue corretagem, serviços vinculados à locação e serviços de avaliação/consultoria. Avaliação geral e consultoria seguem III ou V conforme o Fator R; avaliação vinculada à locação tem regra específica de III no manual.

Identifique o objeto e segregue receitas. Não classifique toda avaliação como comissão de compra e venda só porque os serviços usam o mesmo CNAE.

Como calcular o Fator R quando aplicável ao CNAE 6821-8/01?

Em 2026, a regra geral compara folha elegível e receita bruta total da empresa nos 12 meses anteriores ao período de apuração: 28% ou mais leva a receita sujeita à regra para o III; abaixo, para o V. Lucros distribuídos não integram a folha. Empresas novas têm regras próprias.

Qual é a alíquota e como recolher a CPP do CNAE 6821-8/01?

A primeira faixa nominal do III é 6%; a do V, quando aplicável, é 15,5%. A efetiva considera RBT12 e parcela a deduzir. A CPP está no DAS desses anexos, sem substituir INSS descontado dos segurados e FGTS quando devidos.

Para o contador que também atende clientes MEI, vale conhecer a demonstração do FiscalMEI para essa carteira. Corretagem imobiliária não se torna MEI por essa indicação.

Qual código usar na NFS-e do CNAE 6821-8/01?

Na corretagem, a referência nacional é 100501, relativa ao subitem 10.05 da LC 116: agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis não abrangidos em outros itens.

Para serviço de avaliação enquadrado no subitem 28.01, a referência é 280101 — Serviços de avaliação de bens e serviços de qualquer natureza. Confira a operação e o código municipal correspondente.

Qual NBS usar na corretagem e avaliação do CNAE 6821-8/01?

Use a classificação do serviço efetivo:

1.1001.21.00: intermediação na compra e venda de imóveis residenciais.

1.1001.22.00: intermediação na compra e venda de imóveis não residenciais.

1.1001.30.00: avaliação de imóveis.

Não use NBS de locação de imóvel próprio para representar comissão de intermediação.

O que escrever na nota do CNAE 6821-8/01?

Exemplo para corretagem: “Comissão pela intermediação na venda do imóvel [identificação necessária], conforme contrato [número], em [data].”

Para avaliação, descreva o serviço de avaliação contratado; não o chame de comissão de venda se essa não foi a operação.

Qual é o FPAS do CNAE 6821-8/01?

O FPAS 515 é a referência da Tabela 04 para empresa de compra, venda e administração imobiliária, conforme a atividade efetiva do empregador. Confirme a atividade preponderante antes de parametrizar a folha.

Qual é o código de terceiros do CNAE 6821-8/01?

Na tabela geral do FPAS 515, é 0115: salário-educação 2,5%, Incra 0,2%, Senac 1%, Sesc 1,5% e Sebrae 0,6%, total de 5,8%.

Optantes pelo Simples têm dispensa. As classificações abrangidas pela regra do eSocial informam terceiros 0000; não some os 5,8% automaticamente à folha.

Qual é o RAT do CNAE 6821-8/01 e quando aplicar o FAP?

A tabela previdenciária indica 2%. A aplicação depende da atividade preponderante do estabelecimento e do FAP quando devido. Nos Anexos III/V, não se acrescenta RAT separado como se a CPP estivesse fora do DAS.

A empresa do CNAE 6821-8/01 precisa de registro no CRECI?

Sim, quando exerce corretagem imobiliária. A Lei 6.530 exige inscrição da pessoa jurídica e determina sócio-gerente ou diretor corretor de imóveis individualmente inscrito. A inscrição pessoal do corretor não substitui o registro da empresa.

Quais dúvidas práticas surgem sobre o CNAE 6821-8/01?

A receita do CNAE 6821-8/01 é o valor total do imóvel?

Na intermediação, a receita própria é a comissão ou remuneração contratada. A compra e venda de imóvel próprio é outra operação.

Posso tributar toda receita do CNAE 6821-8/01 pelo mesmo anexo?

Não sem analisar o serviço. Corretagem e avaliação podem exigir segregações e critérios diferentes.

A NBS residencial do CNAE 6821-8/01 serve para imóvel comercial?

Não. A tabela separa intermediação residencial e não residencial; escolha conforme o objeto do contrato.

Dados conferidos em 29/10/2026. A regra de apuração explicada é a de 2026; alterações futuras devem respeitar sua vigência.